国内类reits交易中_类REITs的情况现状分析
2018-08-25 来源：国内财经 点击：
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本来方勇让我先介绍一下我们刚刚发了类REITs的情况，我先把这个事说说。其实类REITs，我认为资产证券化是未来城市更新最主要的，某种意义上来说，我个人认为资产证券化可能未来是城市更新在投融资里面的“核武器”，没有资产证券化，可能未来城市更新基本上做不下去的。因为城市更新对资本的要求比开发要更高，因为开发有周转率，城市更新没有周转的，你必须得要求长期资本。而且，长期资本的回报一般情况下，追求稳定，这里面稳定就对两个东西提出了挑战：基础资产的质量、基础资产的运营能力。 我们前面做的出表，天津两个商场做类REITs，我认为这两点就是核心。因为红星的基础资产，在天津这两个店，应该是经历了很多年的考验，它的租金一直很稳定，现金流非常好。最核心的是红星的运营能力，因为大家都知道在家居行业里面，我们无论从规模、门店数量还是各方面来说，我们当仁不让都是第一。可以这样说，就是这个运营能力后来导致发行的时候利率的优化。苏总在他的朋友圈里对我们这个事儿有个点评，点评的非常好。第一他说这是第一单，等于是没有主体增信或者是信用主体回购的这样一个交易。第二这是有一个寿险，大的金融机构的资金认购没评级的权益类的投资的交易。这两点苏总评价非常到位。 还有一个亮点我可以跟大家说，前面大家说一般情况下按照资产价值的80%拿到的钱，其实我们是按照资产评估值的基本上百分百做了这样的交易。这个项目某种意义上说，我们团队还是认为是很经典的一个案例。这方面我觉得资产证券化，未来在城市更新中间，应该会发生越来越大的作用，因为它是一个类REITs产品，这类的REITs，这两天大家也讨论很多了，我觉得REITs从大概最早应该说是13年前，我记得21世纪经济报道上，当时有一个专栏作家专门写了一个专栏，写这个REITs，到现在为止没有出来，中间大家都知道很多原因。 从我个人的角度来说，我觉得REITs未来的市场一定在中国，因为现在在新加坡和香港都有充足的REITs市场，但是我觉得那不是中国的主战场，中国的REITs和资产证券化一定在中国。为什么？因为利率的走势！在这儿我跟大家分享一下个人的一些观点，大家看全球的现状，如果把欧盟看作一大经济体，全球一共有四大经济体：美国、中国、日本和欧盟。这四大经济体系里面现在利率只有中国是最高的，而欧盟和日本基本上是负利率，美国的利率水平大家也知道是非常低的，中国的利率水平现在我们知道基本上是美国的3倍以上，长期来看，我认为随着中国经济的发展和未来，还有一个指标是老龄化的进行，中国的利率一定会向下走。
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