物业公司排名_物业公司可以由住户自行投票选择吗？

2017-10-06　　来源：各地管理中心　点击：

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"关于物业公司能否由住户自行投票选择"的问题？这已经早已不是问题了，且有完整的法律体系支撑，并且可以操作的。其具体法律依据如下: 一是《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国物业管理条例》。前者是国家2007年3月16日颁发的法律，后者是2003年6月8日国务院颁发的行政规章。一部法律一部行政规章构成了物业服务的法律依据。其法律和行政规章同时规定住宅小区的房屋所有权人为业主，小区道路、绿地和公共场所、公用设施、物业服务用房为业主共有(物权法73条);建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有(物权法74条)。业主选聘物业服务企业，对小区房屋及各类配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护和相关区域的环境卫生、秩序等(物业管理条例第2条)。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助(物权法75条)。也就是说，业主行使职权的方式是设立业主大会并选举业主委员会，设立业主大会选举业主委员会在政府有关部门(街道办事处、房屋管理部门)的指导下进行。二是业主行使的权利(由业主共同决定)。(一)制定和修改业主大会议事规则(有全国统一的范本);(二)制定和修改建筑物及共有附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意(物权法76条)。因此，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，只要占到小区总面积一半和总人数一半，就可以实施了。这是物权法明文规定的，业主通过街道办事处的居民委员会和房屋管理部门的指导或协助，执行即可。三是要注意一件事，就是前期物业服务问题。也就是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，房屋开发建设单位选聘的物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同。物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验(物业管理条例28条)。在办理物业企业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料。(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业服务所必需要的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会(物业服务条例第29条)。

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