【2018以后房价还会涨吗】2018年房价还会涨吗？未来房价到底怎么走？三分钟讲透了楼市涨跌走向
2018-11-30 来源：国际财经 点击：
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本文摘自方正证券首席经济学家任泽平报告，原标题《人口迁移的国际规律与中国展望：从齐增到分化》
城市化进程中人口迁移的规律趋势，可分两个阶段，而目前中国正处于第二个阶段。
在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。
这个理解，将对未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。
一、美日人口迁移规律
根据对美国日本人口流动的趋势研究，可以发现人口迁移呈两大阶段：
第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。
第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。
值得注意的是，在第一阶段到第二阶段过程中，会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象，但不改变大的趋势。这也就是意味着，控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。
美国人口迁移
1910-2010年，美国都市区人口比重从28.4%增至83.7%。在美国人口向都会区集聚的过程中，美国人口郊区化和大都会区化态势明显。
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