【房地产投资分析】房地产投资不要悲观,土地购置费带动增长
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我们认为此轮调控政策在2018年不会出现放松的情况,随着房价和销售的企稳,此轮政策实施的目的已初步实现,政策亦无进一步收紧的必要,整个市场会以“稳”字当先。
政策卓有成效,坚持调控不动摇
在2016年十一前后,大部分一二线城市陆续出台了房地产调控政策,政策的内容以限购、限贷以及增加土地供给为主。进入2017年以来,以三四月份及十一前后为两个时间节点,各地陆续出台房地产调控政策,对市场进行进一步的调控。
此轮调控政策的内容除了以往的限贷、限购主流调控政策外,新增了限售的政策,同时对房企新开盘的楼盘进行了限价。土地端,增加了土拍熔断、“限房价竞地价”、“熔断后竞自持”等政策,进一步对土地市场进行规范。
与以往政策相比,此次并没有全国性的统一调控政策,而是侧重于“因城施策”、“因地制宜”。三四线城市受到一二线城市调控政策“溢出效应”的影响以及棚改货币化安置的双重影响,出现了量价齐升的情况,去库存取得良好效果。今年以来出台调控政策城市能级也逐步下沉至三四线城市,防止三四线城市出现因楼市过热而产生新的一轮库存。
销售正增长,棚改安置底部支撑
前三个季度,商品房销售累计同比增长 10.3%,增速持续回落 2.4 个百分点。其中 9月单月销售面积同比下降 1.5%,是 15 年 3 月以来首次出现单月销售负增长。商品房销售额增长 14.6%,增速回落 2.6 个百分点,也保持 6 月份以来的回落趋势,下行趋势明显。
图:销售面积单月同比及累计同比
从销售价格来看,70大中城市中一二线城市的同比增速下滑明显,三线城市逐渐企稳;环比来看,一二三线城市的环比涨幅都趋近于0。房地产价格已基本实现“稳着陆”。预计2018年一二线城市的房价将保持平稳,部分上涨过快的热点二线城市可能会出现小幅回调;三线城市房价增速将进一步放缓,价格将走稳。
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