房地产投资分析_房地产投资盛宴还剩最后5年，正在徐徐落幕
【www.fxlll.com--热门资讯】
本人写文章的目的，主要是为大家投资决策提供一些有益的参考，但本人没有投资咨询业务，所以一般很少写很直接的投资建议。当然，这样天马行空的文章，肯定不能满足很多朋友的期望，所以，我也尝试作一些方向性的建议。在这篇文章里，我想从土地财政入手，谈谈房地产模式之变以及后期房地产投资的看法。
1、
可能大家都知道，过去房地产行业的一个重要作用，就是为政府财政提供了极大的支持，即所谓“土地财政”。本质上，土地财政也是广义政府融资的一种方式，而政府融资的目的无外乎是发展经济、改善民生。当然，必须现实地承认，当前中国财政更多还是一种建设型财政，即财政资金支持经济发展，特别是通过基础设施建设、产业扶持等加快经济发展。
当前中国经济虽然已经成为全球第二大经济体，2016年GDP总量为美国的60%，但人均GDP仅为美国的13%，这就决定了中国在相当长的时间内仍然具有追赶型经济的特征。在中国特色的政经体制下，追赶型经济必须有相当的公共财力支撑，土地财政当然是公共财力的快捷来源之一。然而，政府也越来越意识到，在土地财政推动下的房价一路走高，确实又带了增长的负面效应，特别是在降低居民储蓄率、推高居民资产负债率之后，挤压了消费需求，提高了土地生产要素成本，这种情势之下，消费和投资都受到房地产的挤压，土地财政带来的正面效应可能已经不敌对于经济增长的负面效应，政府出手遏制土地财政自然顺理成章。
以居民储蓄率为例，如下表1所示，居民当年新增储蓄占收入的比重在2001-2006年期间基本还稳定在20-25%的区间，但在经历了2010年之后房价的高位猛烈上涨之后，2014年~2016年居民储蓄率大幅下降至13%~15%左右的水平（注：2016年为15%），已经接近欧美国家6%-10%区间的水平。考虑到OECD发达国家较高的社会保障水平，而中国居民因保障体系不完善而必须额外付出的医疗、教育等支出，其实中国居民13%的储蓄率水平并不高。其次，根据《中国居民储蓄率高不高》一文提供的测算，城镇居民的房贷支出占其可支配收入的比重，2016年已经升至35%左右的水平，可见高房价对于消费的挤出效应是非常明显的。
