炒房团|炒房资本跑步进场,警惕租房市场炒作
【www.fxlll.com--黄金及贵金属】
“房子是用来住的，不是用来炒的”。在政府连续定性正名后，房地产业内人士纷纷哀呼“黄金时代”已逝。如今，房地产业内流行的一种说法是，“租房时代”已经到来。一大批房地产企业、房地产投资资本都把“租房时代”视为下一个市场风口。然而，“租房时代”正在成为下一个炒房、投机场所。
最近，随着首单国企REITs落地，新的炒作机遇再现。所谓的REITs是一种基于债权的房地产融资新渠道。只不过，这次背靠租赁，凭借政策庇护使得炒作堂而皇之。基于债权的资产证券化衍生品最终都将会提高终端消费者的成本。正如前文所述，租房市场利润空间并不高，在此背景下还要发行高于市场利率水平的基金，结果只能是太高租金价格榨取利润。如果不对这种杠杆操作加以严防，结局只能是老百姓非但买不起房，甚至租不起房。这难道就是所谓的“新时代”？
租房时代成为炒房新机遇
链家研究院此前发布研究报告称，“目前，我国租赁市场规模1.1万亿元，未来最终将形成3万亿元、4万亿元的市场规模。”之后，市场上不少房地产行业的业内人士都高呼“存量时代”、“租房时代”。似乎，房地产行业迎来了第二春。
实际情况是，租房的收益本身就无法与交易收益相提并论。大城市人满为患，小城市人烟稀少是中国的现状。租房市场不同于交易市场，租房市场跟着人走，人多市场大，人少市场小。相比一次性买卖回收本金和利息的交易市场相比，租房市场的收益在于固定周期的未来现金流。我国四大一线城市的租售比已经过高，上海的租售比已经达到1:600，北京和深圳差距更大。这种租售比意味着租房市场还有很大炒作空间。
眼下，各大城市中潜伏着一批寻求投机炒作的个人二房东，二次出租赚取利差。但他们中有很多因为一个月甚至更多的空窗期而蒙受损失。这种个人二房东行为因为频发引发合同纠纷已经引起了政府的关注。一些中介机构通过对原有房屋进行包装、提供额外服务创造了新的产品附加值。不过，这种运作模式效果并不理想。
租房市场平均租金收益率只有1.7%左右，连1年期银行定存利率都不如，分散式公寓运营商的平均税前利润率为5%，集中式公寓运营商的平均税前利润率为15%——30%，相比十几倍回报率的售房利而言根本不足一提（注：房地产开发商普遍资产负债率在80%左右，高杠杆放大了其收益率，造成行业暴利现象）。租房市场中，企业能做到保本不亏就已经不错了，大多数企业都处于亏损经营状态。
