传统的开发业务有那些_传统的开发业务有那先弊端？
2018-08-25 来源：网 点击：
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我们现在做传统的开发业务来说，应该说大家都很熟了，其实我们看到拿项目也好、开发也好，包括我们现在做的任何基金也好，股权基金、债权基金怎么做应该说基本上各家机构都可以说烂熟于胸。但是对城市存量的资产来说对我们也是个挑战，今天我觉得这个会，第一确实是来学习的，因为我看到市场上各种各样的创新蓬勃的发展。我现在的感触是说城市更新确实是会有一个非常巨大的存量市场，我看过一个数据，我们只看北京、上海、深圳这三个城市的房地产的存量的价值就已经超过我们沪深两市所有上市公司的总市值，也就是说只看一线这几个城市的潜在存量，我们就有一个巨大的发展空间。但是存量里面我觉得我们要去找到自己的定位，因为这个市场太大了，而且它已经不简单地像苏总讲的不是一个开发业务，而是涉及到很多的经营，包括办公、商业、公寓、酒店各种各样的经营的门类。 所以我们现在定位是说我们去做战略的投资人。8号桥这个项目其实我们看最后是满足了各方的诉求，这个团队我们也非常认同，他们投入这个项目，前期已经在里面扎了十年的时间，也做了非常优秀的产品，不管是政府层面还是市场层面，都是非常非常认可的。但是对它来说，它也遇到了困难，我有能力，创业团队也有市场，但是我没有资金再滚动下一个项目了。这个时候我们作为一个战略投资人出现，我们首先入股了他们的管理公司，再帮他做一个资产证券化，在市场上用一个非常高的信用等级（最后是3A的评级）8年期的资金，我们最后应该是拿到了差不多整个资产估值80%以上的资金回来。这个时候马上就发现，我突然一下可以滚动起来了，就有能力去市场上拓展更多的项目了。 对投资人来说，我们通过投资，整个当时入股的时候就这个估值来说这个收益并不算特别高，大概在10%上下。但是像这种，我们现在不能说还是原来的开发的思路看短期，看三年的利润多少，而是说要站在未来十年、二十年租约的情况下看未来的增长。我们当时就下决心还是要做，但是我们发现通过我们的资本结构的调整，最后发现我们的股本回报率还是很好，我记得测算的数据应该是将近30%的水平，所以长期投资未必就是低回报。 最后我想说的是，在这个大的生态圈里面，各家机构会扮演不同的角色，比如说8号桥作为经营商，我们作为战略的投资人。里面还有很多的角色，比如说这个资产原来是归属于上海的汽车集团，包括卢湾区政府都有一些资产，但是我们发了一个证券化产品以后，首先过程中我们经营子公司信托，搭的这些结构，参与方都要进来，最终上海汽车的金融集团反向又投到了债权的A类的资产里面。
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