【房价为什么不调控】为什么说调控基本上绝不可能让房价下跌

2018-12-22　　来源：中国银行　点击：

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房市为什么调控？简单的初始逻辑，是因为房价涨得太快太高。因为这个简单逻辑，所以大家才感觉调控就应该把房价压下来。而我觉得不太可能。

房价为什么涨得这么快这么高？原因很多，也有很多分析，像房地产是支柱产业，像房地产绑架中国经济，像货币超发，像城市化进程，像中国目前除了房子其它投资渠道少等等，有很多论述，都有道理。

我们不谈那么多经济学上的大道理，删繁就简。房地产的核心是什么？是房子吗？不是，是地。从价格上判断，房子在设计、用材等方面有差别，但这与房价上的表现并不一致。举个极端的例子，在北京三环以内用普通材料建的房子，绝对比在鲁西南农村用高端材料建的房子价格高。所以，房价最主要的差别是在土地上。而且，房子随着时间是贬值的，之所以现在在升值，也是因为它依附的土地在升值。这个道理很明显。

既然房地产核心是土地，那么土地是国有，在政府手里，政府通过土地招拍挂制度把土地卖给开发商，等于把原本没有价值衡量的土地兑换成了巨额资金。这笔钱大部分用于改善城市基础设施，让城市越来越美好，越来越宜居，这又会进一步推动地价。

房产商拿下的地需要一个开发周期，这个周期又赶上政府对城市建设的改善，地价明显上涨，因此开发商会调高原计划的售价，房价就上涨了。而房地产的开发又增加了政府的税收，这又有一部分进入了城市基础设施的改善，所以又在推动地价上涨。这样，地价推房价，房价推地价，进入一个相互推高的循环。

从这个简单逻辑中，可以看出土地招拍挂制度，表面上吸引社会资源进入房地产市场，其实是政府以“空手套白狼”的方式，吸纳社会资源进行城市化改造。既然土地拍卖实际是进行城市化改造，那么房地产实际对标的就是城市的资源吸纳力与城市给居民带来的居住品质，投资与居住其实是这一对标的副产品。

这个逻辑大家能清楚吧？简单说，房价对标的是城市的吸引力。政府很明确这一点，所以又在住房上面捆绑了户籍、教育、医疗等附加福利。

中国是典型的区域发展不平衡、城乡发展不平衡。各种资源高度集中在极个别超大型城市之中。

为什么北京房价高，就是这个原因，它集中了全国最好的教育资源、医疗资源、行政资源、总部资源等等，所以它附加在上面的各项附加值就高。

十年前，城市对各种资源的聚合能力，主要是依靠行政手段，所以我们看到，省会城市比地市级城市吸引力大，房价就高，地市级比县级城市吸引力大，房价高。上一轮限购，2010-2011年，全国几乎所有的省会城市、副省级城市都限购了，而地市级城市只有寥寥三四个。但这轮限购调控开始半年多了，限购城市在增多，而且还在不断加码调控。但我们看现在出台限购等调控措施的48个城市，省会级以及副省级只有19个，像东北三省无一限购城市，西北只有西安限购，西南只有成都限购，没限购的省会城市这几年经济发展普遍较慢，对资源的聚合能力偏弱。相反，我们看到三大城市群中大量的三四线城市，都出台了很严厉的限购，像广东中山、河北涞水、涿州、浙江嘉兴、江苏句容。印象中，像句容、涞水这样的县级城市，得算是五线了。

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