[房地产基金reits]房地产REITs来了楼市玩法将彻底改变
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就在这两天，保利地产联合中联基金共同打造的租赁住房资产支持专项计划获得批准，成为了国内首单租赁住房的REITs产品，一个REITs的时代悄然来临，这意味着整个楼市的玩法将彻底改变。
所谓REITs，就是资产证券化，说白了就是用收房租的权利，拿到市场上去，把它变成证券卖给老百姓，从而自己达到融资的目的，比如这次保利就可以通过这种方式拿到钱，建设之后，收取租金，然后按期给投资人分红。老百姓没有买到房，但却可以当上房东，从而收取租金。当然这里要提醒，REITs的玩法是收取租金收益，而不是获取买卖房屋的价差，所以这块可能有一些误导性。
以后还有一种玩法，是银行也会将住房抵押贷款，打包成证券，在资本市场上出售给投资者，这样有助于银行快速回笼资金，至于说房子以后是涨是跌，是不是有人断供，那就是购房人和投资者的事情了。银行可以通过REITs把自己的风险和收益锁定。
所以很显然，REITs的推出是一个甩锅的方式，开发商可以把风险迅速甩给投资人，银行也可以把断供风险甩锅给资本市场，至于投资者会不会买呢？这个还要看具体的收益率，按照中国市场的尿性，只要给到4-5%的收益，产品不会愁卖。这个收益基本与商业地产持平，小于银行的住房抵押贷款的收益，所以目前来看，这两个领域REITs是可以替代现有模式的，至于在住房市场，恐怕有点麻烦，目前的租金回报率不足2%，所以商品房市场开展REITs的可能性并不大，只能在住房保障市场实施，比如那些土地不要钱的小产权房，或者政府公租房，扣除掉70%的土地成本，和相关税费10%，房子的钱瞬间只剩下了20%，北京均价5万的房子，瞬间成本只有1万，而北京现在的基本租金差不多是100平米80元每月，算下来一套500万的房子，建设成本只用100万，一年的租金回报10万，所以租金回报率能到10%，如果这时候发一个REITs出来，大家都有的赚。给投资人9个点，自己留1个点，这个产品会迅速被抢光，如果资金不是问题了，那么也就意味着这种保障房将大面积推出，只要政府划出土地，分分钟拿钱，分分钟盖好。还有广大的集体建设用地，也会大规模的投入到租赁住房的建设中来。自己一分钱不出，还躺着收钱。这种好事必然会引发开发商的极大兴趣，他们会到处去找这种土地不要钱的租赁项目。所以如果REITs模式跑通，掐指一算全国各地的各种公租房将大规模开始兴建。
不买房，也能享受房地产的红利，REITs模式在国外已经相当成熟，像格雷厄姆的聪明的投资者里面，甚至建议拿REITs来做资产配置，这样可以抵御通胀的风险，因为物价水平提升，房租必涨，房租跟收入息息相关，都是以物价为锚，所以如果只想资产保值的投资者，只投资REITs就可以了。这样通胀就不太可能吃掉你的财富购买力了，这种投资方式也被欧美广大投资者所接受。在美国REITs已经有了1万亿美元的规模。而美国和中国相比，根本就是小巫见大巫，我们由于全国人口有一半都是漂的状态，所以租房需求巨大，租赁市场有1.3万亿人民币的规模，而且这还是租赁市场很不完善的情况下，如果未来大力发展租房市场，这个市场扩展10倍也并非没有可能。所以中国的REITs金融创新将大有可为。REITs的推出，也将让租房市场建设大规模的扩充。直到公租房、集体建设用地跟REITs之间的利差消失为止。
