广州城市更新改造计划|城市更新改造的机遇与中信资本的实践
2019-01-02 来源：中国银行 点击：
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为什么说商业地产具有很大的发展空间，因为中国现代化零售物业在中国的渗透率还很低尤其是二三线城市，即使是上海在中环以外，或北京五六环外对购物中心的需求还是非常强的。而中国的新兴中产阶级在2010年的占比只有42%，但是2020年将达到72%，这些人是具有消费能力的人群，他们的消费潜力是十分巨大的。另外从快消轻奢品牌在中国新增店面数量的数据看，还是呈增长的趋势，只是店面开在什么地区，是根据市场变化而定。在不同阶段不同商业零售模式如何把握，是基金管理人要提供给投资人的新服务。 从市场租金看一二线城市都很好，上海的底层商业租金最高，但从空置率看每个城市的情况都不是很好。对于经济的发展越来越多的机构是向前看的，例如上海办公楼的租金比北京要低，更是只有香港办公楼租金的1/3，投资者要对市场有自己的判断，不一定贵的就不能投，香港、上海、北京都可以投。上海的甲级办公楼品质好、租户好、维护成本和管理难度都比商业物业要低很多，但是资本化成本很高，差不多能达到3.5，对于金融机构配置太多的房地产资产即使3.5的资本化率，也无发达到收益预期。同时可以看到现阶段上海的写字楼空置率现阶段有所上升，甲级写字楼的价格也无法提高，但是乙级写字楼还是有机会的。例如上海静安区南京西路，甲级写字楼和乙级写字楼的出租率差距不明显，原因就是两类写字楼之间的租金差距，甲级的租金是12块，乙级的租金只有6-7块，具有很大的差距。恰好满足某些租户需要好的地段，更加靠近甲级办公楼的客户群，更好的交通的需求。如果机构具有眼光和资产管理能力，可以去买乙级办公楼并能达到93%的出租率，这就是一个很好的机会。通过管理乙级写字楼的租金虽然达不到12块，但是也可以提升至8-9块，租金上还是比甲级写字楼具有吸引力，其实房地产资产要看机构怎么把它的潜力挖掘出来。2016年上海写字楼及商业交易呈爆发式增长，卖家不少是外资，卖家很多是内资，其一是中国的经济发展，其二是机构和企业对优质资产的追求，其三是这几年的汇率与杠杆因素造成的。 下面举几个中信资本的投资项目案例，我们投资了位于北京东四环广渠路黄金新商圈中心的商业项目，虽然原商业做的不好，但是周边云集高密度成熟高端住宅社区，覆盖15万高端人群，缺少大众型的商业。在这投资收购的买家具有一定优势，因为原商业做的不好，可以在开价时根据自身管理能力及提升目标报合理的定价。另外是中信资本做了五年位于长沙的商场，虽然所在城市在二线城市中都不是最靠前，但是长沙的经济数据跟消费都是很好的，原因在于房价低老百姓没有买房压力。这个商场做成类似于西单或王府井，没有任何奢侈品牌，全部是所谓轻奢品牌，如优衣库，无印良品等非一线品牌。餐饮的定位是从学生到三十岁左右的人群，可以每周光顾但不会造成经济压力。这个商业近两年平均人流量是2000万，差不多是长沙市人口的三倍。我们还会经常搞活动促销，让顾客进行体验型消费保证商场的活跃，去年一年活动共计300多场。除了以上这些，整个商场的主动调租率达到20%，达成优化租户的组合的目的。
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