房产泡沫什么意思|中国整体房产泡沫程度只有30%意味着什么
2015-01-16 来源：中国银行 点击：
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昨天，看到易居研究院的一篇文章，最中国的房地产市场做了量化分析。其中有条结论是：中国的整体房地产泡沫程度只有30%，低于日本90年房地产泡沫破灭时的水平。 我找了半天，原来这个30%是从一个“存量房贷价值比”来算的，也就是说没还完的贷款只占房地产价值的30%。好吧，只是我第一次看见用这个指标来分析房地产泡沫化程度的。这个指标根本不值一提，大家想想2016年，很多城市房地产价格涨了一倍，那么在没涨之前的价格算，这个存量房贷价值比就是60%，假设接下来一年房价再涨一倍，那么这个指标就变成了15%。换句话来说，随着房价的飞涨，存量房贷价值比会越来越小，按照易居研究院的观点，泡沫程度也就越小。这完全就是扯淡嘛！ 实事上，衡量房贷杠杆率最重要的是算边际杠杆，也就是新增的这一部分，后入市者一般收入较低，属于风险较高的人群。而他们使用的杠杆反而会高一些，去年为了去库存，部分城市甚至推出了两成五的首付，不过很快市场叫飙了，不得不取消。 而中国低收入者人群是房地产泡沫破灭的风险点。他们承受房价下跌的能力最弱。市场出现违约不会是独立事件，这是很多金融模型的一个弊端。房贷市场的违约往往也会出现在系统性风险出现的时候，这是金融系统没有考虑的地方，所以房地产泡沫造成的危害往往也超出人们的预期。 创业板今天开盘就大涨，最近一段时间经常出现大幅拉升后跳水，跟上证出现跷跷板的走势。上证我上周说了，3300的的位置，其疯狂和超买的程度和2015年5100点是一样的，属于一个非常危险的位置。上50没有带起来股市整体的一波小牛市，那就必然会被砸下来。只有这两个选择，很显然，砸下来的可能性目前看来更大。
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