新时代地产集团|地产“新时代”房企们怎么做到“功守道”
2019-01-28 来源：中国银行 点击：
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进入新世纪，中国的房地产业总共有三个时间节点异常关键，分别是：2003年，那年全面推行“招拍挂”，地产全国性规模扩张时代到来；2008年，那年全球金融危机下中国启动了“四万亿”救市，地产的金融属性彰显，地产金融化时代到来；2015年，那年全国大约有300多位房地产高管辞职创业，地产的“事业合伙人”时代开启，人在房地产行业终于成了“第一生产力”！ 2017年，随着“新时代”理论的提出，“租购并举”上升为国策，“美好生活”成为所有行业共同的目标，支持租赁的房地产证券化终于有了“政治正确”的地位，公募REITS从来没有比今天更加清晰可见！不论有人叫它“白银时代”还是“钻石时代”，他们表述的其实是一个高度的共识：资产管理为核，产业生态为辅，深挖存量资产，整合金融资源，紧跟客户需求，通过运营和服务取得长远的竞争优势！ 上周，很有意思，我先后听了两位来自各自立场对于进入存量资产市场的打法，一位是长租公寓轻资产运营商的代表优客逸家的创始人刘翔，另一位则是万科集团高级副总裁、北京区域首席执行官刘肖，两人的说法可谓截然相反，却是可以互相印证，代表各自选择的道路。 刘翔的选择是做分布式长租公寓。他是经过一番推导做出这样的选择的：1，市场巨大而合格供应商缺少则意味着品牌连锁公寓的市场空间；2，做短租民宿一则产品非标难以规模化，二则直接面临体系成熟的酒店市场冲击，三则无法收取预收款杠杆不足，因此要做长租公寓；3，中高端人群相对较窄，受经济周期波动影响较大，且投入较重，不如切入中低端更容易形成标准化品牌化的产品；4，集中式公寓的获取严重依赖资源获取能力，市场化获取缺乏议价空间，在低租金水平市场难以支持足够的利润空间，因此选择了两头都是C端的分布式公寓。至于分布式公寓对于管理能力的挑战就需要一套强有力的IT系统和服务体系来解决，这恰恰构成优客逸家的竞争优势。 刘肖的回答是“大鸡不啄小米”，在他的观点中存量资产最大的价值就在于“重资产”本身，一切的动作都是围绕如何提升存量资产的价值去做。在他所负责的区域，万科执行的是“6+X”生态系统，除已经集中在印力的商业地产业务之外，按战略重要性排序依次是：曼哈顿（注：指城市更新）与产业办公楼、产业城镇、泊寓、万链装修、V盟（注：指配套服务平台，如社区教育）、养老。其中，同样是看长租公寓，万科的视角却在集中式公寓，而且是基于可以享受鼓励政策具有土地级差优势的非商业属性用地上的资产实现。对于万科而言，选择进入一个细分市场最重要的一个判断是战场够不够大，是否足够万科这样规模企业来施展。对于他们而言，产品和运营能力也很重要，但最重要的还是能形成足够的规模，具备充分的资产升值空间。
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