[四线城市市场]城市更新的市场竞争也越来越激烈
2018-08-24 来源：基金 点击：
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因为我们是一个以房地产基金业务为核心业务的公司，所以城市更新这种项目类型，我们应该也做了三四年。从我自己的感受来说，其实现在城市更新的市场上参与的人越来越多，竞争也越来越激烈。我们做过北京最早的城市更新项目，那个时候我认为是模式的创新，很多人没有想到这块，只要是主动去收购的项目，收购价格上对整个收益各方面还是有很大的空间，跟你真正改造出的产品是70分的产品和一个90分的产品相对没那么重要。 但是这几年因为很多机构都参与城市更新项目，所以确实对整个前期的产品设计和研发能力、整个开发过程中的施工和开发的能力和后期的资管能力都提出了更高的要求。因为我们这几年主要在北京、上海接触的有城市更新概念的项目，我们在收购之前业主也说这个事儿（改成写字楼就能赚很多钱），这样在很多资产的报价里面他们就已经考虑了一部分的收益，所以给我们留的空间就不多，就需要我们去做更好地产品来挖掘，就需要对市场调研更清晰，做更好的产品，在开发各方面的过程中，从成本到工期有更严格的限制，包括通过自己资管能力，能够在市场上与同类产品的竞争中取得一部分的溢价。 但是总的来说我觉得这几年的城市更新的项目，可能从以前最早苏总提倡的资产精装修整栋收过来散的卖出去的概念，慢慢地变成整栋收过来、整栋改造、通过整个的资产管理来提升整个项目的现金流，未来通过本身项目产生现金流的角度实现退出。当然现在退出方式也很多，我认为未来还会有新的，像以前最多就是大宗交易，现在有ABS，未来大家也说这个REITs是呼之欲出。但是我觉得未来的城市更新可能更多地是看重项目本身的现金流的能力和未来的增值能力，这个行业是我们手头几个改造项目比较关注的一个点。志培提醒我了，咱们这场对话就从基金的逻辑来说，投融管退，按这个顺序来说！志培的几个项目我大概都知道，都是遇到一定问题价格上有较大折扣的项目他们才接，包括长沙的项目、美罗城。那么从投资的角度，请万总回答。最近有朋友跟我交流，说不良资产是很好的接入城市更新的机会。但是在金融机构语境中的的不良资产，跟我们城市更新看的不良资产其实还是有区别的，前者可能更多的是指债项的不良资产，是打包、重组的概念，而后者所看的不良资产叫做“困境资产”，可以叫做暂时的问题资产，有问题但是它是有机会盘活的。
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