租赁住房证券化首份文件|国内首单租赁住房REITs获批通过意味着什么？
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何为REITs？我国租赁住宅相关reits基金的发展路径如何？未来有何发展前景？国外reits基金对国内行业发展有何借鉴意义？
近日，国内首单租赁住房类reits（房地产投资信托基金），即“中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审核通过。激起市场对于中国公募reits发行前景的憧憬。
所谓reits，是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构从事房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
简言之，就是通过集中投资于可带来稳定收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅等，以相应租金收入和房地产升值，为投资者提供定期收入。
从本质上看，reits属于广义资产证券化的一种方式，但REITs与传统资产证券化产品又有较大的差异，即传统资产证券化产品有明确的收益率和到期日，属于固定收益产品。reits尤其是权益型reits，更注重不动产物业未来升值所带来的资本利得和溢价，不属于固定收益产品范畴。
为探求我国租赁住宅相关reits基金的发展路径，本文对比近期发行的租赁住宅相关基金产品，及中国、美国、新加坡reits基金发行现状，以“海外经验”看国内reits发展阶段及前景。
一、我国公寓、租赁住房reits基金发展现状
现阶段我国房地产reits基金绝大部分采用ABS模式发行，基础资产主要有既有债权、不动产收益权及不动产抵押贷款，交易结构主要采用直接转让交易结构、类REITs结构、信托模式结构三种类，其对应关系如下表。
表 主要基础资产对应交易结构类型
我国房地产资产证券化产品自2014年起数量大增，交易结构不断创新。经过多年发展及数量积累，市场上此类产品也形成了较为稳定的交易结构。公寓、租赁类住房作为房地产资产证券化产品的一个新兴类别，绝大部分产品沿用已有的资产证券化交易结构。
