[中国万亿级市场行业]万亿租赁市场即将来临，REITs会成为价值投资的洼地吗？
2019-02-20 来源：基金 点击：
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房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，以下简称REITs）是实现不动产证券化的重要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs于1960年发源于美国，全球市值截止到2016年已达1.8万亿美元。 REITs按照不同的分类方法，可以有不同的类型，但通常来说，以投资对象为分类标准居多，主要为权益型、抵押型以及混合型。 表1REITs的分类 海外市场历史悠久，且规模庞大。美国是最先布局REITs市场的国家（1960s），随后其他海外市场，如香港、澳大利亚、新加坡等也随即进入参与进来，从下图1至4可以发现，2008年之后是海外REITs市场的快速发展期。其中，至2016年，美国市场REITs的发行规模最大，已经达到了1万亿美元，发行数量为258只。 海外REITs市场收益可观，风险可控。为何REITs会有如此巨大的海外市场呢？ 本文通过美国市场REITs和相关股票以及债券指数的对比，从数据中直接观察出他的“吸引力”，发现自2000年1月至2016年12月，无论权益型REITs还是抵押型REITs，月平均收益率皆大于各指数，并且发现抵押型REITs的波动率小于纳斯达克指数的波动率，甚至还发现前者其月度收益率高出后者49个BP。 虽说波动率上变动幅度略高于标普500，但是反观平均收益率/波动率指标来看，其值远高于股票指数，说明相比股票而言，REITs的风险更低、收益更高 二. 我国REITs市场： 巨大的存量市场空间与发展推广中的瓶颈 目前我国房地产市场存在着供需结构矛盾的问题，一线城市的购房需求仍然维持着旺盛的态势，而土地供给却没能跟上这种需求。并且房企也始终存在着融资难等问题，房地产企业主要是靠着银行间接融资为主，而通过直接融资的渠道往往受到了限制和打压，特别是2016年9月以来一系列“限购限贷”政策的出台，使得原先房价高涨的态势得到了稍许的缓解。
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