[投资和投机的区别]买房投资和投机之间该界定和区分？
2019-01-20 来源：理财产品收益排行榜 点击：
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先区分投资和投机，再分析买房是投资行为还是投机行为。 区分投资和投机的关键指标是预期的收益来源。如果预期收益来源是资产本身的内在价值，就是投资；如果预期收益来源是被低估的资产价格回到合理水平，也是投资；如果预期收益来源是资产价格在已经过高的基础上进一步上涨，就是投机。 资产价格水平是否合理在很大程度上决定着预期收益来源。 如果资产价格高于合理水平，资产本身的内在价值所能带来的收益率会相对偏低，预期收益来源中必须包含资产价格能够上涨到更高，投机不可避免。例如买入价格被高估的股票，只能期望后面有更大的傻瓜以更高价格接盘，那肯定是投机行为。 如果资产价格处在合理水平，预期收益来源可以只是资产本身的内在价值，就是投资。例如买入估值合理的股票，预期收益来源是每股盈利，就是投资行为。 如果资产价格低于合理水平，预期收益来源除了资产本身的内在价值，还可以有资产价格回到合理水平所带来的上涨，也是投资。例如买入价格被低估的股票，预期收益来源是每股盈利加上估值回到合理水平的价格上涨，也是投资行为。 衡量资产价格合理水平的通行的方式是“现金流折现法”，即计算出资产未来每年的现金流入，然后按照一定的折现率计算出未来每年现金流入的现值，相加便得到资产的合理价格。 举例说明，房子的合理价格就是将每年净租金折算成现值，然后将房屋残值折算成现值，相加便得到了房子的合理价格水平。 买房是投资还是投机，取决于房价水平。如果房价严重过高，即使考虑到租金收入未来会上涨，价格仍然过高，或者即使考虑到工资未来会上涨，房价收入比仍然过高，那肯定就是投机。否则，就是投资。 按照上面的标准来简单地衡量，一线城市租金房价比太低，房价收入比太高，买一线城市的房子属于投机；多数三四线城市租金房价比和房价收入比都很合理，买三四线城市的房子属于投资。当然，这是一种简单地衡量，不一定准确，因为没考虑未来租金和工资收入的变化。
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