[房价不能超过备案价]“房价不能超过20年的租金”的说法合理吗？
2016-03-17 来源：利率风险 点击：
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20年房租回本，换个角度理解，就是一套房产每年的回报至少应该是5%，这样才是比较合理的回报。 什么是5%？只能说这也是业界大致认可的一个标准。房产投资的回报，必定要比无风险利率高——毕竟投资房产肯定是有风险的，有风险就必须要求有风险溢价。公认的无风险利率，是国债，目前美国的国债利率是2.25%左右，它的2倍正好是5%；中国目前10年期国债收益率为3.6%。 这还只是全款投资房产要求的最低标准，如果考虑按揭，要求的房租回报要更高。比如，按照50%的首付比例，贷款利率5%计算，那么要实现5%的纯收益（即扣除利息成本），那么房租的回报率应当是7.5%。 为什么说超出合理的房租回报水平就是泡沫？因为所有的资产，其最终的价值取决于实际需要这件商品的消费者愿意给出的价格，说到房产，其实最终价格取决于刚需的购买力。而房租水平就恰恰最能反映刚需购买力。 设想一个场景： 如果房租回报率很高，比如一年10%，那就说明房租太高，刚需人群会选择买房，毕竟买房比租房划算。 如果房租回报率很低，比如一年1%（买国债也比买房划算），那么租房肯定比买房划算。 但现实的情况是，一线城市以及像厦门这样的二线城市，房租回报率一年远远低于2%，为啥还有那么多人买房？那是因为这些房产有大量的投机需求，房产的回报并不看重房租（类似A股股民，也不太在乎分红一样），买来就是要卖的。但卖给谁呢？他可以卖给下一个将房产视为投资的，这样的高价格就可以得到延续，只要房价继续上涨，只要愿意有人接盘，这样的游戏可以一直玩下去，泡沫也可以一直存在下去。
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