【深圳810事件股疯】地产股疯涨，背后的秘密是什么（9月16日）
2017-09-05 来源：借贷利率指数 点击：
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最近一周多时间，A股在上证指数3400点的关前遇阻，大盘甚至有岌岌可危的迹象。但在这敏感的时刻，万科突然连续两天大涨，引发了市场对地产股的再认识。 事实上，在香港上市的“内房股”早已经涨得不像样子了。比如融创中国的走势是这样的（周K线，下同）： 也就是说，在过去半年内，以开发住宅为主的大型房企的股价，在香港市场普遍上涨了三到五倍！ 那么问题来了：过去半年是国家不断收紧楼市调控的时期，楼市正在逐步降温。现在，调控已经扩展到了东北地区和西部地区，在这种情况下，为什么地产股还这样牛？ 用国家统计局刚刚公布的数据，分析了目前住宅市场的面临的危险状况（点击查看）。一言以蔽之——由于去库存太猛，目前全国商品住宅的平均消化周期只有3个多月了；整体而言，商品房（包括写字楼、商业物业）的平均消化周期也只有5个多月了。但“办公楼”和“商业营业用房”的消化周期仍然非常长，分别是10.6个月和18.4个月。 也就是说，住宅类开发商到了继续补库存的阶段（当然，局部的过剩仍然存在）。 但这远远不是房地产龙头股大涨的理由。 最核心的理由，是地价的快速上涨，让土地储备庞大的房企内在价值上升显著。 比如某房企今年中期披露，他们拥有719块土地，分布在全国220多个城市，如果全部建成房子，就是2.76亿平方米。其中在一二线城市的土地储备，占原值的70%以上。最令人震惊的是，这个开发商在一二线城市的土地储备平均楼面地价只有2200元；在三线城市的土地储备，其平均楼面地价只有996元。 一个国际大投行给这家房企做了一个估算，这家房企拿下上述土地的时候花费是4580亿元，但现在的价值已经上升到了9000亿元以上。也就是说，这家房企的内在价值上升了4500亿元，但它的总市值目前只有3000亿元（人民币）左右。 不要以为这个开发商有显著的“捂地”行为，以我的观察，这是一家以快速开发、快速销售为特征的房企，产品也多是针对刚需、改善型需求，很少搞特别高端的楼盘。但由于过去一两年地价上涨太快，所以它拥有的土地储备价值迅速翻倍！
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