[长租公寓爆仓]长租公寓有前景，那么轻模式PK重模式，谁更占优？
2019-01-24 来源：中国银行 点击：
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德晟资本的车阳是我认识研究并实践中国reits（房地产投资信托）领域最勤奋的资管投资人。我和车阳结缘于中城联盟组织的一次abs峰会论坛上。他认为中国的房地产市场“有病”，而reits就是那个“治病的药”。住宅原本应该是个消费品，与国民的生产生活息息相关，但我们国家由于投资品渠道的稀缺，住宅变成了投资品。商业原本是个投资品，它需要运营有稳定的现金流，有理想的投资属性，也有利于政府获得长期稳定健康的税源，但由于投资工具和投资市场配套的缺少，反而无人问津。如何让商业回归投资，让住宅回归消费？当时与会的专家一致认为reits是调节中国住宅价格的理想市场机制。 长租公寓，轻模式or重模式 前几天和车阳在微信上闲聊长租公寓运营模式的轻和重。表面看重模式的拼命想去搞轻模式，各大房地产企业都成立了自己的长租公寓品牌，大的房企比方说万科甚至于放在核心战略的高度在提；轻模式的创业企业看似疯狂成长，概念很好估值非常高，但却不怎么挣钱也不知道什么时候挣钱。 寓见公寓：那到底长租公寓应该是重模式好呢，还是轻模式好呢？ 长租公寓是个商业范畴，通过把物业改造成可供出租的公寓房获取稳定的租金回报。长租公寓管理原本应该是个建品牌和讲效率的过程，是个非常慢的活儿。因为一个不动产资产品类的管理标准至少要经历3年以上才能初部成形，而现在的公寓管理比的不是用户体验，成本和效率，比的是谁拿项目快，比增长速度快。在这种风气下，草创团队非常会偏离业务本质，以极不理性的价格拿下项目，惯坏了业主、绑架了租客，赌的是未来公寓的租金会以每年20%的速度增长。这种逻辑就好比你养了只鸡，买的时候你就预期这只鸡每天要生1颗蛋不能出错。一旦鸡出了问题你就要把鸡肚子打开看看预期的那颗蛋去哪里了？当你打开鸡肚子很高兴的发现蛋果然还在鸡肚子里，可那只鸡以后却不会再为你服务了。另一方面管理标准没有完全建立，产品质量和服务更不上项目的增长速度。这两方面的原因加起来导致轻模式的公司一直在亏钱，一但资本市场不在疯狂撒钱，亏损的创业公司资金链就会断裂。 房地产+互联网思维是目前市场非常火的创业领域。房地产本身已经很火了，加上互联网的翅膀那真是如虎添翼。我从没见过长翅膀的老虎，就像马云讲的坦克装上翅膀未必是飞机，坦克就是坦克。公寓管理企业本身的基础功不够扎实，一个门店不挣钱靠规模想挣钱几乎是不可能。只有坦克和飞机结合在一起，用互联网的思维关注用户体验，关注成本和效率才能有未来。所以或轻或重这样或是或非的二元思考方式并不能解开这道大应用题，他必定是一个有开始、有发展、有错误、有修正的过程。谁驾龄长，谁认识的路就多些。
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