[过去十几年房价为什么]过去十几年房价为什么只涨不跌？
2019-02-14 来源：中国银行 点击：
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昨晚和一朋友再次争论房价问题，朋友给我发了一些任志Q的观点，还有房价超越香港论，要几十万一平，因为香港GDP被北上广深超过了之类的。最后彼此也说服不了谁。我也乘机反思了下过去十几年关于地产的判断。不管观点对错，反思总没错，不反思总会犯错。 这里我把房地产分为三个阶段，15年前，15年到现在，现在到以后。要想知道以后怎么趋势，就要分析以前的涨跌现象，分析涨跌根因。15年前我写了大量文章分析房价，在09年1月份，10年1月份都明确发文看多房地产。 当时的逻辑是顺差很大，外汇占款持续增加。因为人民币名义汇率被贬值，相同数值货币国内购买力强于国外，必然让更多的资金囤积在国内，带来内部各类物品价格的膨胀。因为刚需等价格可以通过各种手段调控，首当其冲冲击资产价格。这个逻辑和汇率有关系，以前分析过很多次了，有些拗口。不懂的可以参考附件10年1月份写的文章。 上面提到的外汇占款冲击商品价格，本质上是一种变相通胀，是不合理的汇率制度带来的必然现象。最终会驱动国内物价上升，人民币实际购买力下降，实际汇率慢慢向名义汇率靠拢，消除被操作贬值的汇率差。现在看来房价上涨除了变相通胀外，也和财富大幅度增加有关系。 加入WTO后中国制造疯狂成长，加上8090后的大规模城镇化，带动居民财富大幅度增长，必然提高对商品房的需求，需求多供应有限，或者说供应跟不上，也带来了房价上升。所以这里可以看出，15年以前房价上升核心两个要素：一是外汇占款增加后带来的人民币普遍性贬值，二是居民财富大幅度增加和8090城镇化，增加住房需求。 再看看那15年这一波，15年时候外汇占款还是破天荒地减少，外储也在大幅度减少，上面提到的人民币因为外汇占款带来的普遍性贬值，刺激资产价格要素消失了。居民财富虽然也在增加，但已经开始大幅度变缓了，这也是再次刺激地产诱因。这个角度看房价大幅度上升的经济和货币要素已经消失。 这两个要素是我15年不看多房地产的核心原因。但是房价最后确实涨了，目前看，主要还是因为经济萎靡后，为了稳定经济的重要手段。措施是通过带动恐慌，刺激居民加杠杆强行推高房价，和经济规律的供需关系，货币现象的实际汇率和名义汇率靠拢等没啥关系了，基本是一次纯粹投机行为。
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