[万亿元大市场]谁将在万亿元租赁市场中胜出?
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随着房地产市场逐步由增量时代转变为存量时代，企业和资本的关注点不断从前端开发向后端服务和资产管理转移。而十九大提出的“房住不炒，租购并举”开启了房地产行业的租赁新时代。根据易居研究院的研究测算，未来十年我国租赁市场规模将达到4万亿元左右，这个万亿元市场目前为止仍未成长出一个千亿元市值的公司，租赁市场整体上仍是一座尚待挖掘的金矿。
一、住房租赁企业呈现多专业背景的特征
长租公寓企业的概念可以分为狭义的概念和广义的概念，广义的长租公寓企业是指参与租赁市场全产业链的企业主体，包括基金、互联网平台公司等，而本文所指的范围是狭义的概念，即以直接面向市场供应租赁住宅产品的企业。根据住房租赁市场化企业的专业基因来分类，可以分为地产开发基因，中介服务基因，酒店运营基因以及创业运营基因。
（一）地产开发基因
随着整个房地产行业的转型升级，房企告别了过去高增长、快周转的时代，过去房企这种类制造业的发展模式不可持续，未来将是服务业的发展模式，特别是当前一线城市住宅土地一级市场拿地均规定了不少于15%的自持物业面积，更加考验房企的运营服务能力，这样才能够不断提升持有物业的价值。地产开发商在房源方面优势明显，依靠自身在产业链多年深耕的经验，能够以较低的成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。此外地产商拥有明显的资金优势，能够专注于早期获取集中式优质房源，在竞争日趋激烈的长租公寓市场突出重围。
（二）中介服务基因
房地产服务中介作为连接房东和租客的桥梁，具有强大的数据优势，主要采用分布式收房的方式，能够以较低的成本迅速收集分散在当地各处的房源，规模扩张较快。同时与租客直接对接，精准定位不同偏好消费者，充分受益于其庞大的用户数据积累。
（三）酒店运营基因
酒店运营管理类企业有着涉足租赁市场的先天优势，相对于酒店，长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低，吸引了传统酒店集团的加入。早在多数开发企业还在以“开发+销售”模式快速壮大之时，一些外资背景的酒店业主或酒店管理公司，即已将“服务式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中国。在国内，从广义上讲，可以将服务式公寓或酒店式公寓理解为租赁市场的高端产品。随着长租公寓市场的不断发展，酒店背景的企业也逐渐切入中端乃至低端的公寓市场。酒店运营管理基因企业的优势在于住客和存量物业的管理经验上要比别的市场参与者都丰富，运营效率有先发优势，并且在物业资源端，与开发商相似，酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。
