对长租公寓的发展_成立长租公寓发展基金,湾流国际走重资产之路
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摘要：湾流国际目前以包租模式运营集中式长租公寓，地产金融的团队背景使其具备较强的投融资和现金流管理能力；未来还将通过重资产投资基金平台参与存量物业收购和租赁用地开发，实现自持物业。规模化后，通过共享社区运营挖掘线下流量价值，也具备想象空间。
2015年，黄海滨从地产私募基金星浩资本的总裁岗位离职，投入到长租公寓领域创业，创立了湾流国际。在他看来，房地产行业正在深刻变革，存量物业管理是新的蓝海，而其中长租公寓是一个巨大的市场。
湾流国际共享社区是湾流国际运营的集中式长租公寓，为一线城市白领提供品质租房，定位于中端客群，平均租金水平约4,500元/月。目前，湾流国际已在上海、北京、深圳和杭州投资40个社区，公寓房间数量约8,000间，其中已有26个社区投入正式运营，2018年底累计投资公寓将达到50,000间。
与大部分集中式长租公寓的业务模式相同，湾流国际主要以包租模式取得酒店、商场、办公楼等整栋存量物业的经营权，再通过标准化装修改造成酒店式公寓，获得租金溢价。黄海滨表示，湾流国际的物业包租期一般在10年以上，锁定物业未来10年以上的经营权及收益权。
除了包租模式以外，未来湾流国际还将成立重资产投资基金平台，参与存量物业收购和租赁用地开发，以重资产自持模式进行长租公寓运营，打造中国版EQR。在产品上，将扩展家庭型、老年型、主题型等多产品线，实现规模化，并通过场景和数据运营挖掘线下流量价值。
地产金融背景，现金流管理是强项
包租模式中，集中式物业获取和装修改造需要大量前期资金投入。如果要做公寓自持，参与物业收购和租赁用地开发，则更是资本密集型业务。在规模化扩张过程中，现金流管理能力成为影响长租公寓扩张速度的核心。
湾流国际的核心团队有深厚的地产金融背景，在地产开发、投融资和资产管理方面的资源和经验积累都较为丰富，这构成了他们在长租公寓领域的核心竞争力。
具体而言，湾流国际的融资渠道广泛，包括了地产基金、股权融资、项目股权和银行贷款等。此外，还通过供应链金融、租金分期等手段提升现金流使用效率。
