【增量开发模型】增量开发没做好的话，做存量也就缺乏支撑
2019-02-17 来源：利率政策 点击：
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此前推出的政策，大力鼓励国有企业转型成为住房租赁企业，增加租赁住房的有效供给。自然会给国有企业到各种优惠。至于各城市的安居集团，更不用说。 民营开发商，想干存量，要么到市场上去跟其他的长租公寓运营商pk，高价拿楼；要么你拿自持的地，自己盖楼，然后自持出租、经营。 其实，无论是哪种，都得要有实力才行。比如旭辉领寓就敢喊5年干20万间，龙湖冠寓的目标是2020年租金收入要达到20亿元…… 旭辉、龙湖等之所以在长租公寓上如此大跨步的前进，源于这两家企业近年来的业绩都突飞猛进，其增量开发业务能源源不断地为存量业务提供资金支持。 虽然存量领域也可以加杠杆，但是看看采用租售并举的港资开发商就知道，一旦你自持物业经营，杠杆就不可能加得太高。 而增量领域，却是可以加大杠杆的。对此，孙宏斌的阐述很经典：为什么很多（做房地产的）人都挣很多钱，因为它容易做规模，因为它有杠杆，因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱，所有的钱都是应付款，从来没有应收款！ 由于规模迅速扩张，加上回款得力，融创近年来的现金及等价物快速攀升，这些钱可以拿来偿债，收购。如果愿意的话，同样可以用来干存量。 相反，如果你增量开发做得一般的话，而又想搞存量的话，无论是拿地、拿钱，还是吸引人才都很难。 首先是拿地难。 一朋友的公司是做军民两用产业孵化的，准备到深圳拿一块地，因为深圳非常缺这一块的资源，他们对拿到地十分有信心。一般的开发商可不敢有这种念头。 调控以来，地价涨得没有那么疯了，很多地块甚至以底价成交。可是，对于实力较弱的房企来说，拿地却越来越难了。 以前疯涨的时候，手里拿着几个亿，十几个亿，好歹还能去碰碰运气。现在价格是低了，可是各种限制条件却多了。不少地块，光看价格挺让人心动。可是加上限制条件，连竞拍资格都没有，哪怕只是竞自持，没几把刷子也不敢拿。
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